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Twitterのまたろ@mataroviola氏(=2ch国内サッカー板のコテ、スタ熊氏)によるスタジアム案がTwitterで投稿されているので感想を。ぶっちゃけ自分は美的センス0なので、機能面と実現性について(デザイン面と思想的なあれこれはTwitterで他の人が十分語ってますし)。裏を取りに行かないと気が済まない質なのでネガティブな内容になってしまう(逆にいうと言及していない箇所については異論なし)のはご容赦いただきたく。

Twitter またろ@mataroviola at 12:27 PM - 27 Jan 2014 JST

跡地サカスタ覚え書き。ちょっと思い付いた案をメモで。イベントスペースがほしいなら、電車通りがわ、バッファーゾーンまで、１階イベントスペースのピロティ、２階文化施設にして、スタジアムをその分北にずらすのはどうか。イベントスペースはそのままスタジアムの前面空地を兼ねる的な…

Twitter またろ@mataroviola at 12:29 PM - 27 Jan 2014 JST

サカスタ覚え書き２　そうしたら、武道場まで北側スタンドがかかるけど、このスタンドは県の予算で地下の武道場ごとリニューアルする複合化スタンドにする。これで市と県のコスト分散をはかる。

Twitter またろ@mataroviola at 12:33 PM - 27 Jan 2014 JST

サカスタ覚え書き３　南側スタンドはバッファーを回避できるので低くする必要なく二層スタンドでキャパをかせげる。東のスタンドは以前の私案のように商議所とPLと護国神社駐車場敷地の代替地として等価交換して都市公園範囲からはずす。そのうえで複合化ビルつきスタンドとして、商業利用可とする

Twitter またろ@mataroviola at 12:36 PM - 27 Jan 2014 JST

サカスタ覚え書き４　これにより、跡地西側は青少年センター→南側ピロティ上文化施設にリプレイス、民有地→東側商業ビル敷設複合スタンドにリプレイスでき、河川沿い（堤防上）緑地まで連続した緑地空間が確保できる。

Twitter またろ@mataroviola at 12:38 PM - 27 Jan 2014 JST

サカスタ覚え書き５　スタジアムを北側にずらすことで、雨水管路との干渉がなくなり、西側メインスタンドの東西方向の幅を広くとれることになる。

Twitter またろ@mataroviola at 1:17 PM - 27 Jan 2014 JST

@t2camtec 一応計画的にはバスセンター３階レベルと、スタンドコンコースを兼ねる商議所等複合ビルの３階ロビー（ピロティとして外壁なし）のレベルをそろえて、空気を通そうと思っていたので、そこは景色は通るでしょう。近接地の工事は２~３ｍあければ全然問題なく工事できるでしょう。

Twitter またろ@mataroviola at 9:34 PM - 27 Jan 2014 JST

ぴったりなのですが、このままだと周辺に付帯施設はとりにくい。跡地地下の満貫縛りのせいで、身動きとれない案です。そこで、北側の再整備ありきとして、スタジアムを北西にずらしました。 http://t.co/TtFEMxxlQC 紫の部分を県が事業を行うエリアと考えます。

Twitter またろ@mataroviola at 9:36 PM - 27 Jan 2014 JST

これにより、南にも東にも余裕ができます。双方とも建坪として1000坪程度。断面計画がまだできてないので延べ坪はまだ見えないですが、相当の複合化が可能になるのではと思います。それでも西には河川沿いに繋がる緑地を確保できます。http://t.co/PcoHGmZUgY

Twitter またろ@mataroviola at 8:47 PM - 28 Jan 2014 JST

でも、まあ、ワクワクはするよね、ね、緑地も十分とれてるし、イベント広場と文化芸術施設も近接してるから全天候型イベントエリアにできるし。東側のビルは都市公園範囲外だからアトリウムに商業テナントの華やかな顔を出せるから集客力もでるはず。 http://t.co/3Vu17HGhSk

Twitter またろ@mataroviola at 9:08 PM - 28 Jan 2014 JST

新しい複合サカスタイメージ。正面に一階オープンなイベント広場、二、三階が文化芸術施設、東側に商業テナントも可能な商議所PL複合ビル、西側は川岸まで緑地広場。スタンドは全面25mまで活用可。武道場はリプレイス。 http://t.co/zFjPNGhJUH

Twitter またろ@mataroviola at 9:57 PM - 28 Jan 2014 JST

@sky_parler ボールパークタウンのように段階的整備で… 商議所・PLの移転には市はなんらか補助は出すんでしょうが、テナント収入でも償却可能かと。文化施設ビルはたかだか二千坪程度ですから30億はしないはずです。 シンプルなスタジアムで100億程度に抑えられれば…

まとめるとこんな所

• スタジアムを全体的に北西にシフトさせる

  • そのため、武道場は一旦解体して北側スタンドと一体として建て直す

    • スタンドとスタンドの費用は県が負担

• PL教会・護国神社駐車場・商工会議所の土地と跡地東側の土地(国有地かつ都市公園)を交換して、跡地東側に商業ビルを建てる

• スタジアムの南側(高さ制限20mエリア)の1000坪の土地に、文化施設・青少年センターを兼ねた建物を作る。そこの一階フロアは天井高さ7mのピロティとして全天候型屋外イベントスペースとする。

• 商業施設のテナント料からスタジアム建築費の一部を捻出

この案のメリット

• 跡地の南北方向の制限、及び南側スタンドの20m制限が外れるため、スタジアムのキャパを増やすことが可能

  • (ただし、25m制限は残るため、増やせるのはゴール裏とコーナー部である)

• 商業施設からのテナント料が入るので、クラブ・行政の負担が少なくなる(可能性がある)

• 文化施設・イベント広場・青少年センター・全天候型イベントスペースが近接しており、相互効果が期待できる

懸念

県の協力が得られるかは厳しい

武道場は1993年にできたものであり、まだ20年ちょっとしか経っていない。まだ十分に使える建物を作り直してスタンド分のコストも負担、というのは理解が得られにくいように思える。

コストがかかる

国有財産法の運用指針から判断するに、今回のケースでは土地の交換は不可。あらかじめ跡地東側の1000坪を市が購入する必要がある。路線価から類推する取得費用は16.5億円くらい。

ここで、護国神社駐車場をB2Fあたりに置くとする。でも護国神社側に駐車場分の建築費を負担する義理はない(今までは露天で問題なくやってきたわけだし)。この建築費も行政が負担する必要があるだろう。オフィス・商業ビルの坪単価は70～80万程らしいので、駐車場ということで坪70万、元々の広さが商工会議所と同程度(1700平方メートル程？)なんで、計算すると3億6000万。

あと1000坪じゃ足りないと思う。多分B1～2Fは行政分でテナント料をスタジアム(とこの商業施設)の建築費に組み込むわけでしょ。また、3Fはスタジアムの待機エリアとして使用。25m制限があるから地上7階になって、4～7階がオフィス・PL分。市の資料によれば商工会議所の延床面積が14000平方メートル弱でPL教会の延床面積が2500平方メートル強だから1000坪だと商工会議所分よりもちょっと少ない(ソース元リンク切れ URL: http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/1385338361828/activesqr/common/other/5296dff4003.pdf)。4フロアで16500平方メートルの延床面積を確保するなら、1250坪、ということになる。

そうすると、土地取得費用が20.6億くらい、商業ビルのB1～3Fの建築費が(坪単価75万として)37.5億、護国神社駐車場が3.6億ということで、61.7億が行政のイニシャルコスト負担(30年満期の市債でまかなうとすると年3億弱)。ふがじん氏のブログにあった資料から、ランニングコストは1.2億／年と推定。で、テナント収入の相場をB1F8000円／坪、1F15000円／坪、2F10000円／坪と推定すると、満室で5億弱の売上。でも何十年も満室とか厳しい(カープが市民球場にいたときのシャレオも集客に苦労してたし)だろうから、平均8割埋まると仮定して年4億弱。商業施設分だけで収支トントンでスタジアムに回すのはちと厳しいかも。

あと、現状で紙屋町エリアは商業施設の需要が逼迫しているわけでもなさそうなので、公設の商業施設って民業圧迫になる可能性も否定できない。

時間がかかる

PL・商工会議所・青少年センター・武道場を解体しないとスタジアムを作れない。これはクラブにとってもマイナス要因なのではないだろうか。

PLの同意を得るのが厳しい

PLは商業施設ビルに移ることになっているけど、戦前からの歴史のある宗教法人の、それも中国教区を統括する中央教会をビルのフロアに押し込めてしまう、というのはPLにとって同意できかねるのではないかと思う。他の中央教会もすべて独立した建物だし。

文化施設がもうちょっと欲しい

文化施設(青少年センターの移設込み)として用意された土地は1000坪。文化施設って立地条件は商業施設に近くて、あんまり高いフロアに置いても人が来てくれないと思う(B1～3Fくらい)。1Fはイベントスペースなので確保できる延床面積は3000坪。で、現状の青少年センターの延床面積が7500平方メートル、2300坪弱。それ以外の文化施設が700坪強、というのは文化・芸術さんサイドから不満が出るかもしれない。青少年センターは2012年度の実績が27万人以上の利用者数という優良施設なので、建て替える際はもう一回り大きくしたほうがよいように思われる。

スタジアムなくてもよくなくね？

(私自身はスタジアムを跡地に作るべきだと思っているが)このプラン、周辺設備がスタジアムにあまり依存していないように思える。なんで、「スタジアム無しで周辺施設だけ作ればいいじゃん」という指摘が出てくる可能性がある。武道場も建て替え無くて済むし。

「サッカーの集客との相互効果」というのもあるけど、グリーンアリーナだけで年間200万動員できてたりするので、サッカー無くても何とかなるんじゃない?という反論も可能。